Tiers financement, DPE, blockchain : cette "révolution de l'immobilier" qui se profile

Les acteurs du logement vont-ils devoir choisir entre financer la construction neuve et financer la rénovation énergétique ? C'est l'une des questions qui a été posée lors des Assises de la rénovation énergétique et de l'adaptation de l'habitat aux aléas climatiques, organisées à la toute fin de l'année 2025 à Paris.

Si la thématique de l'inconfort d'été impose au secteur du bâtiment de repenser sa stratégie de rénovation du parc résidentiel, celle du financement se heurte à des objectifs ambitieux en neuf comme en rénovation, confrontés qui plus est à des phénomènes climatiques de plus en plus violents et fréquents.

Dans ces conditions, pas évident "d’allier justice climatique, justice sociale et justice fiscale", comme l'a déclaré Valérie Fournier, la présidente de la Fédération des ESH (Entreprises sociales pour l'habitat). Car où trouver l'argent, et surtout où en trouver suffisamment pour répondre à la demande ?

Prix trop chers

"Quand on est détenteur d’un bien immobilier, évidemment qu’on va le rénover parce qu’il va falloir maintenir sa valeur. Pour rénover, il faut de la qualité car la diminution de la facture d’énergie absorbera alors le coût de la rénovation", analyse Sébastien Descours, spécialiste du financement des transitions chez Serafin et Fideo - Banque de la rénovation.

"Les deux tiers de la cible des logements à rénover sont des ménages qui ne sont pas finançables : personnes âgées, foyers modestes… Le vrai problème de la rénovation, c’est qu’il manque 250.000 professionnels et que les prix sont trop chers. Il faut une politique de l’offre, des travaux de qualité avec des matériaux de qualité."

D'après lui, l’opérateur ensemblier joue un rôle central en accompagnant le ménage sur l’ensemble de son parcours de rénovation. "Une fois qu’ils ont les données et les aides, les ménages peuvent se tourner vers les assureurs et les banquiers, comme les sociétés de tiers financement. On peut y arriver et on y arrive déjà, comme le montre Fideo – Banque de la rénovation."

Sébastien Descours évoque sur ce point "une révolution de l’immobilier", précisant : "Cela fait 30 ans qu’on a progressivement accumulé du retard sur la situation du marché. On va maintenant récupérer du logement, en raison du renouvellement des générations, et du bureau, vu le taux de vacance élevé, notamment en banlieue parisienne. Se pose alors la reconversion de tous ces sites."

Et d'en appeler à une politique nationale, voire européenne, pour sauver "une France aujourd’hui condamnée par le réchauffement climatique et un manque de financement. Entre les deux tiers et les trois quarts du parc devraient rester mobilisables, mais le reste ne le sera plus."

Des outils légaux existent

Un constat partagé par le président de la Confédération nationale du logement (CNL), Eddie Jacquemart, qui rappelle d'emblée que près de 3 millions de personnes sont en précarité énergétique et que 35 % des Français ont déclaré avoir eu froid durant l’hiver 2024-2025.

"Je pense qu’il faut aller plus loin dans les obligations faites au privé, notamment en termes de fiabilité climatique et de salubrité. On ne fait que reculer sur le DPE, on adapte sans cesse et ce n’est pas sérieux, car derrière il y a des gens qui souffrent. Et cela coûte cher à la société." 

"Le financement, c’est le nerf de la guerre, aussi bien pour construire que pour rénover. Il faut du financement mais aussi de la volonté", juge le responsable. "Dans le parc social, les bailleurs ont la volonté de construire et de rénover, mais n’ont pas les financements depuis la mise en place en 2018 d’une ponction d’1,3 milliard d’euros sur leurs recettes."

Cette restriction provoquerait des retards dans la construction, avec environ 85.000 logements sociaux agréés en 2024, et dans la rénovation, avec "des occupants qui ne se chauffent plus chez eux". Et dans le parc privé, "la volonté de rénover n’y est pas forcément : des propriétaires louent à prix d’or leurs épaves thermiques, et souvent à des ménages modestes. Si on veut pousser le privé à rénover, il y a des outils légaux (DPE, permis de louer...)."

Le président de la confédération estime que des choix politiques doivent être faits sur l'épineuse question des financements. Mais il conviendrait également de faire du ménage dans les dispositifs d'aide à la rénovation énergétique : "Les dossiers MaPrimeRénov' sont complexes à monter et il y a eu beaucoup de fraudes". Pour Eddie Jacquemart, "on ne peut pas choisir : il faut construire ET rénover".

Une réponse technologique

Le directeur du développement des prêts du Groupe Caisse des dépôts, Hakim Lahlou, rappelle cependant que "le parc HLM doit être rénové en étiquettes B ou C avant 2050, ce qui représente des contraintes extrêmement importantes. Et ces contraintes ne nous permettront pas d’aller au-delà de 135.000 rénovations par an."

Le parc HLM est néanmoins considéré comme l’un des principaux leviers pour atteindre les objectifs de décarbonation. Mais les acteurs s'interrogent surtout sur les chantiers à privilégier : rénovations performantes ou rénovations par paliers ?

D'après Guillaume Loizeaud, à la tête de la fintech Enedger, "on a fait à peu près tout ce qu’il fallait pour que ça ne marche pas : il n’y a plus de confiance, plus de stabilité. C'est la conséquence des 'stop and go' successifs depuis 15 ans et de la fraude."

Contre "les couches et surcouches de complexité" et face à "des réseaux professionnels extrêmement organisés et agiles qui sont devenus des champions de la fraude, on ne peut pas répondre avec trois bouts de ficelle et des initiatives isolées. Il va falloir de la coopération et avoir l’humilité de reconnaître qu’on ne pourra pas juguler cette fraude industrialisée avec une méthode artisanale basée sur du contrôle humain : il faut une réponse technologique."

En outre, la réalité économique, climatique et culturelle propre à chaque territoire échappe encore aux enjeux de rénovation décrétés à Paris pour l'ensemble du territoire : "L’intérêt d’un projet de rénovation énergétique n’est pas le même dans toutes les zones. Je pense qu’il est difficile de répondre à ce sujet de façon binaire et avec une vision nationale, centralisée, d’en haut. Il faudrait trouver des expérimentations locales", conclut Guillaume Loizeaud.