Rénovation, DPE, MaPrimeRénov' : ce que contient le projet de loi "relance logement"

Après "l'Équipe de France de l'électrification" emmenée par le président de la République Emmanuel Macron, entre maintenant sur le terrain "l'Équipe de France du logement" conduite par le ministre du Logement et de la Ville, Vincent Jeanbrun. Pour tenter de désamorcer la "bombe sociale" qu'est devenue la crise du logement, le Gouvernement vient de dévoiler le contenu de son projet de loi "relance logement", dont l'ambition est de créer des "chocs" pour relancer l'activité du secteur.

L'exécutif escompte ainsi faire sortir de terre 2 millions de logements d'ici à 2030, à raison d'environ 400.000 par an (dont 125.000 dans le parc social), et rénover pas moins de 700.000 logements dans le parc privé. Il s'agit de "construire plus, plus vite et mieux", insiste l'entourage du ministre. Grâce à "un choc d'investissement, un choc de simplification, un choc de confiance et un choc énergétique", le but est de "créer un appel d'air économique pour se faire rencontrer l'offre et la demande".

Le dispositif Jeanbrun écarte les chaudières à gaz

Dans le domaine du neuf, cela va se traduire par le lancement du troisième Programme national de renouvellement urbain (PNRU3) piloté par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Les projets locaux devraient bénéficier d'un nouveau souffle grâce aux Opérations d'intérêt local (OIL), un nouvel outil qui proposera un cadre dérogatoire à des territoires dans le besoin en simplifiant certaines démarches, comme l'avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF) qui deviendra un "avis simple".

Le dispositif Jeanbrun, qui porte le nom de l'actuel ministre, sera également renforcé. Pour rappel, celui-ci permet de déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d'achat du bien ainsi que l'ensemble des charges liées à la location, notamment les chantiers. Dans le parc ancien, il est conditionné à la réalisation de travaux, dont le seuil est jusqu'à présent fixé à 30 % du prix du bien. Le projet de loi l'abaissera à 20 % dans l'espoir d'amplifier le mouvement.

"En contrepartie de cet avantage fiscal, les loyers des logements concernés sont plafonnés, permettant de mettre sur le marché de nouveaux logements locatifs abordables. Par ailleurs, l'avantage sera consenti à condition que le logement ainsi rénové ne soit pas équipé d'une chaudière fossile (fioul ou gaz notamment) et soit au moins étiquette D du DPE (diagnostic de performance énergétique), en cohérence avec le plan d'électrification annoncé par le Gouvernement", précise le ministère. Le dispositif sera d'ailleurs ouvert aux maisons individuelles anciennes.

Une remise en location des passoires thermiques en échange d'un engagement de travaux

Le texte comportera en outre des mesures visant à faciliter la transformation de bureaux en logements dans le quartier d'affaires parisien de La Défense. En termes de rénovation, le projet de loi confirme cependant un recul de l'exécutif sur ses ambitions climatiques. Alors que 700.000 passoires thermiques (logements classés F et G) devraient être retirés de la location d'ici à deux ans, les pouvoirs publics considèrent désormais que ceci aurait "pour effet de retirer du marché locatif un nombre important de logements, alors même que la demande est forte".

D'où une forme de compromis proposé dans le texte : permettre la remise en location des logements F et G sous réserve d'un engagement de travaux de rénovation énergétique. Dans le parc privé, les bailleurs concernés devront ainsi s'engager à réaliser des travaux dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles, et de cinq ans pour les copropriétés. "Il y aura évidemment des vérifications et des sanctions", assure-t-on du côté de Roquelaure.

Objectif : "lancer la plus grande vague de rénovations jamais enclenchée en France", assume l'entourage de Vincent Jeanbrun, y voyant "un pacte gagnant-gagnant entre propriétaires et locataires qui aura des retombées économiques majeures pour le secteur du bâtiment". Un message qui peut être d'autant plus audible "dans ce contexte de vague de chaleur", sachant qu'il est "prévu que le projet de loi intègre des ajustements sur le confort d'été".

Des arrêtés sur le CEP "en cours de rédaction"

Si le texte ne comporte pas de mesures spécifiques sur l'électrification du bâtiment, le ministère indique toutefois que "les arrêtés sont en cours de rédaction, notamment sur le coefficient d'énergie primaire (CEP), et seront publiés en septembre pour une mise en œuvre au 1er janvier". Car pour ceux qui en douteraient encore, "l'objectif du Gouvernement est bien de favoriser les logements électrifiés".

En parallèle, 700 bailleurs sociaux bénéficieront d'une enveloppe de 500 millions d'euros pour accentuer leurs efforts en matière de construction et de rénovation. Selon le ministère, "le dispositif permettra aux bailleurs sociaux d'engager des grands travaux de rénovation énergétique du parc de logements sociaux dont ils ont la charge et de répercuter une part de ces investissements sur le montant des loyers grâce à une baisse de la facture énergétique".

Décentralisation de MaPrimeRénov'

Enfin, le texte enclenche une nouvelle étape dans la décentralisation de la politique du logement. Concrètement, les maires pourront dorénavant proposer des candidats aux logements sociaux ou les classer, mais ne pourront pas définir eux-mêmes des critères d'attribution. Par ailleurs, intercommunalités et départements se verront attribuer le statut d'Autorité organisatrice de l'habitat (AOH).

"Dans ce cadre, plusieurs leviers seront progressivement renforcés et décentralisés à l'échelle locale, notamment la gestion des aides à la pierre, la mise en œuvre des politiques de rénovation dont certaines aides comme MaPrimeRénov', la possibilité d'adapter certains paramètres de loyers dans le parc social afin de mieux accompagner les opérations de rénovation ou de production de logements très sociaux, et la capacité de mobiliser plus librement les crédits délégués en fonction des priorités locales", détaille Roquelaure.

Mais avant tout cela, il faudra bien sûr que le projet de loi passe l'épreuve parlementaire. Le Gouvernement veut que le texte soit prêt à passer en séance à la rentrée de septembre et vise une adoption par le Sénat "avant ou au tout début des discussions budgétaires, pour une promulgation avant la fin 2026". Le ministère l'admet : "Ce n'est pas le grand soir, mais ça permet d'avancer", se disant convaincu qu'il y a "une majorité politique, une forme d'unanimité à l'Assemblée nationale et au Sénat sur le fait que le logement est une urgence, et qu'il faut le faire avancer avant 2027".