Logement : pourquoi transformer les zones commerciales pourrait être la solution

Et si le redressement du logement passait par la transformation des zones commerciales ? Pour répondre au besoin de 3,5 millions de résidences principales à l'horizon 2050 tout en tenant compte de la politique de zéro artificialisation nette (avec l'objectif intermédiaire de diviser par deux la consommation d'espace d'ici à 2030), la solution pourrait consister à exploiter dès aujourd'hui les mètres carrés sous-utilisés, qu'il s'agisse de logements vacants, de bureaux sous-occupés ou d'entrées de villes.

Dans une étude, l'Institut pour la performance des bâtiments (Ifpeb) s'est basé sur des données exclusives produites par la société Codata afin d'identifier le gisement lié à la transformation des zones commerciales, dans la perspective où la France devrait faire sortir de terre 300.000 nouveaux logements chaque année. Le taux de vacance est d'ailleurs symptomatique : de 8% dans le logement collectif (soit près de 3 millions d'unités), il passe à 9% dans l'immobilier de bureaux (dont 5,8 millions de m² vacants en Île-de-France), et même à 10% en moyenne dans les zones commerciales durant l'année 2024.

Une "grande partie" du parc commercial serait ainsi composée de "surfaces endormies", qu'il suffirait de reconvertir dans une logique de "sobriété immobilière". À la clé : 1,4 million de logements potentiels en zone tendue, soit jusqu'à 40% du besoin en résidences principales pour la moitié du siècle. "Cela est principalement lié au fait qu'il s'agit d'un des rares secteurs détenant un foncier artificialisé considérable, par ailleurs densifiable", explique l'Ifpeb.

Les solutions viendront du terrain

Prenant comme exemple la densification d'une entrée de ville, qui pourrait déboucher sur la création d'environ 10.000 logements, "alors que la transformation et la surélévation d'un immeuble de bureau de 5.000 m² n'aboutira qu'à une soixantaine de logements au maximum". Reste à faire sauter certains verrous liés aux marché et à la réglementation, de la simplification des démarches administratives à l'adaptation des règles d'urbanisme, en passant par l'incitation à passer à l'acte pour les propriétaires et les enseignes commerciales.

"Des acteurs précurseurs (collectivités, aménageurs, foncières, promoteurs...) ouvrent la voie en explorant de nouveaux modèles immobiliers. Ils n'attendent pas que la loi trace chaque contour : ils testent, ajustent, innovent (surélévation, reconversion d'actifs et fonciers sous-occupés ou vacants", précise le directeur général de l'Ifpeb, Christophe Rodriguez. Si les élus ont leur rôle à jouer dans la planification de cette politique de transformation, c'est donc bien "du terrain qu'émaneront les clefs des politiques publiques, l'accélération de la montée en compétences de la filière et la diffusion de ces nouveaux modèles, comme dans toute transformation de marché".